国内物业管理法上“物业”之探析

浙江铭生律师事务所唐先锋

内容提要：作为国内物业管理法律规范基础概念之一之“物业”尽管古已有之，但其与现代物管法上该词之旨意不尽相同。由相关法律规范文件可推知“物业”乃指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。但此推断的单一的抽象界定有可能抹去不同物业之个性，进而忽视不同物业法律适用之差异，故有必要进一步从类型分析角度考察“物业”一词。综合考虑，宜将“物业”认定为处于一定建设用地范围内并有特定四至界限、已建成并确定业主权益之建筑物本体（房屋）及其配套附属设备、配套公共设施与相关场地。

关键词：物业，物业管理，物业服务合同

概念系人类一定历史阶段理论思维发展水平之指示器，亦为人们对某一问题认识成熟程度之标志，若概念内容模糊不清，将难以引起共识，进而无法在同一平台上对话与争鸣。“物业”当属国内物业管理法律规范基础概念之一，有必要厘清其概念。对“物业”概念之界定在实务中关乎何类标的物能适用有关物业管理方面的法律规范，如上海市房屋土地资源管理局曾就“缴纳地租自建自管的老式私房”是否适用于《上海市居住物业管理条例》问题做出专门批复。[1]

一、国内物业管理法上“物业”一词之来源

就国内物业管理法上“物业”一词之来源曾有两种不同观点。一为“外来词”说，认为其由英文estate或property引译，意为“财产、资产、拥有物、房地产”等，是一广义范畴；[2]一为“方言词”说，认为其系港澳方言对“房地产”之称呼，意为单元性房地产，[3]后逐渐普及，一般指某项具体的房产、财产或房地产。[4]但从词源考察，该词在中国古代法制上源远流长，唐代敕文中即已出现，[5]至宋代对其已有专门规制，[6]并予以详细明确界定。宋代立法称动产为物或财物，称不动产为业或产业；称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权。[7]但中国古代法之“物业”实为两不同术语之合成，“物”与“业”各有所指，系古人对财产之一般界分，与现代物业管理法上“物业”一词之旨意不尽相同。

二、国内物业管理相关规范对“物业”一词定义之解析

现代物业管理法上“物业”概念在国内现已为人们接受，国内各地早期有关物业管理服务的相关规范文件，对此概念内涵与外延之理解基本趋于一致，即物业泛指各类房屋、附属设施及相关场地，但对其概念的具体表述仍存细微差别，这些早期规范多被修订或废止，[8]修订后或重新制订的相关规范均可能虑及通过立法文件明确界定“物业”概念之难度或弊端，而选择放弃界定。国内《物权法》在与物业管理密切相关的第六章“业主的建筑物区分所有权”中并未使用“物业”一词，而是以“建筑物”、“建筑物及其附属设施”予以表述。[9]国务院2007年修正的《物业管理条例》（以下简称“国务院物管条例”）并未直接对“物业”下一明确定义，但该条例第2条规定其所称物业管理系业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业依物业服务合同约定，对“房屋及配套的设施设备和相关场地”进行维修、养护、管理，维护物管区域内的环境卫生和相关秩序的活动，由此可推知其所谓“物业”乃指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。实务中，对该条例所指“房屋”应做广义理解，《城市房地产管理法》即将“房屋”界定为“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，[10]即指能遮风避雨并供人们居住、工作娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动之空间场所。

三、类型分析视角下的“物业”

概念作为人类对事物的认识方式或结果，是将一类事物的共同特征抽象出来，以定义加以概括描述，并给予一个统一的表达。生活中的“物业”纷繁复杂、形态多样，从上述相关法律规范文件中推断出的单一的抽象界定有可能抹去了不同物业之个性，进而忽视了不同物业在法律适用上的差异，因此，有必要从类型分析角度进一步考察“物业”一词。

从物业权属性质角度分析，其既有单一所有权（包括单独所有与共有）的物业，亦有区分所有的物业，无论何种权属状态，实践中均有实施物业管理之可能与必要，如某一医院、某一企业、某一商场为提高物管效率，将其单独所有物业交由专业物业服务企业管理，而区分所有的住宅小区物业、商业物业等多数情形下会实施不同模式的物业管理。

从物业用途分析，其既有住宅物业，亦有办公物业、商场物业、工业物业及特种物业等，国内城市住宅商品化的飞速发展，引致城市居住模式变革为以区分所有的住宅小区为主，目前国内城市多数住宅小区物业，尤其是新建住宅小区物业多采专业物管模式，而其他物业亦在运用或尝试使用专业物管。而国内有关物业管理的各类规范，一般以区分所有物业为制度设计背景，[11]有些地方规范则明确以“住宅”物业为规范对象，[12]还有个别地方进一步以“城市住宅”物业为规范对象，[13]而对非住宅物业，一般规定为参照执行。[14]在国务院物管条例制定过程中，有意见认为居住物业与非居住物业差别甚大，业主对物业服务之要求亦不一样，应分别立法，而该条例所设制度均系针对居住物业之物管活动，故该条例应更名为“居住物业条例”或在其中增加专门针对非居住物业之内容。后该意见未被采纳，因制订者认为虽住宅与非住宅物业在物业形态、业主组成、业主对服务之需求、物业企业提供服务之内容与方式等方面确实存在较大差异，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法之必要，两者之差别可通过物业服务合同来解决。但该条例在某些问题上对两者亦作一定区分，某些规定仅适用于住宅物业，如在前期物业管理阶段，该条例第24条仅规定住宅物业之建设单位需通过招标投标方式选择物业服务企业，而对非住宅物业的建设单位并无此要求；又如该条例第54条仅规定住宅物业应建立专项维修资金制度，而对非住宅物业则未作此强制性规定。[15]

从物业地域范围分析，既有城市物业，亦有乡村物业。在国务院物管条例起草过程中，有意见认为物业管理在国内尚处起步阶段，目前阶段之物业管理基本限于城市之内，因此，应制定城市物业管理条例；而另一意见则认为，虽从全国来看，物业管理确实主要存在于城市，但在一些比较发达的乡村，物业管理活动亦已存在，尤其是沿海一些经济比较发达地区之城乡差别已非常小，同时，乡村亦存在对物业管理服务之需求，而且随经济发展与生活水平提高，该需求将逐渐扩大。若仅规范城市物业管理活动，则乡村已存在及将要出现之物业管理活动将无法可依。这显然不利于物业管理在国内之发展，亦不利于发挥物业管理制度之良好社会与经济效益。后国务院物管条例采纳了第二种意见，该条例确立的一些基本制度，既适用于城市物管活动，亦适用于乡村物管活动。[16]

四、本文对“物业”定义之结论

综上，尽管可推断国内现行法（国务院物管条例）所谓之“物业”乃“房屋及其配套的设施设备和相关场地”，但此界定较为宽泛，仍需进一步限定，如该物业在空间上须处在一定建设用地范围内并有特定四至界限，在物质形态上须已建成（建筑物本身已建设完工并经法定竣工验收程序验收合格），在法律权属状态上须能够或已经确定业主权益，而其外延一般则由建筑物本体即房屋、配套附属设备、配套公共设施与相关场地等部分组成，具有“单元和专有性”、“空间和环境性”、“不动产性”、“经营和服务性”、“保值增值性”、“长期使用性”等特征。[17]

因此，本文认为宜将“物业”认定为处于一定建设用地范围内并有特定四至界限、已建成并确定业主权益之建筑物本体（房屋）及其配套附属设备、配套公共设施与相关场地。