徐晨光律师

对于不少人而言，认为离婚（分家）析产后，涉及房产的分割既然已经明确在裁判文书上，那么自己的房产份额自然就会得到保护，然而事实真的如此吗？是否还存在法律风险。

 

案例：最近年过古稀的孟女士遇到了烦心事，原因是三十年前她与第二任丈夫离婚时，法院调解归她的房子，因孟女士当时未及时办理变更登记，导致调解文书载明归她的房子，如今“下落不明”。因为历经三十载的风雨沧桑，本在村里的房子，几经拆迁，加上当时数据采集信息化程度不及当下，以及其他因素，原来的房子去向成谜。

而这一切的根源在于，孟女士在离婚析产后未及时办理房产的变更登记，导致后续维权难度加大。此外，根据民法典物权编第二百零九条规定【不动产物权登记的效力】：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

而现实中往往发生，通过协议、法院离婚（分家）析产后，原房屋的产权登记人，利用不动产物权公示效力，趁着不动产登记未与协议约定或法院文书同步的空隙，原产权人对外进行银行抵押、签订征迁赔偿等一系列“骚操作”，导致实际所有人财产方面的损失，哪怕事后弥补或追偿，但这其中的风险与成本也可想而知。所以，本律师在此提醒：离婚（分家）析产后，应尽快办理房产变更登记。

（附：86年的离婚调解书，文书载明涉案房产归女方所有） 

那么离婚（分家）析产后，如何办理变更登记，需要提供哪些材料？                        

分为三种情况：

第一，协议离婚的，需要夫妻双方到场，提供的材料包括：

双方身份证（原件及复印件）；

离婚证（原件及复印件）；

离婚协议书（原件及复印件）；

房屋所有权证（原件）。

第二，法院调解或判决离婚的，申请人为取得房屋所有权的一方，需要提供的材料包括：

身份证（原件及复印件）；

民事调解书及生效证明（原件及复印件）

房屋所有权证（原件）。

第三，房屋已经设立抵押的，应由抵押人和抵押权人共同申请，抵押权人提供同意办理离婚（分家）析产登记的证明（原件）、房屋他项权证（原件）、授权委托书（原件）、营业执照副本（原件及复印件）。

                                         

注意事项                               

不管协议离婚，还是法院判决、调解离婚，仅有离婚协议和判决书、调解书确定房屋归属是不够的，必须到房屋登记部门办理离婚析产登记；

即使离婚后，房屋归原产权人所有，也需要进行房屋离婚析产登记，将房产确定为单独所有或者双方共有，产权证附记会予以注明；

房屋被查封的，需解除查封才能办理；

房屋权属有争议的，不能办理变更登记。 

                                           

办案贴士                               

1.离婚协议中，必须注明由未取得房屋产权一方限期配合办理过户，对方届时不配合，一方可以依据离婚协议起诉对方，确定房屋归属，然后凭借判决书、调解书及生效证明去不动产登记部门单独办理。

2.法院判决书、调解书中即便未注明对方配合过户，也可单方凭法院文书和生效证明办理过户。